Квартиры по осени посчитают
Соглашаясь с тем, что рынок недвижимости напрямую зависит от состояния экономики, риэлторы по-прежнему опасаются давать более или менее долгосрочные прогнозы. Но все они ждут осени, с приходом которой, возможно, активность участников рынка возобновится.
По мнению экспертов, собравшихся на «круглый стол» в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за год экономической рецессии рынок недвижимости вернулся на уровень 2006 года (по стоимости объектов и объему продаж), но дна достигли далеко не все направления бизнеса.
Наибольшие потери понес рынок нового жилья. Сегодня в листингах (от англ. list – список) представлены трех- и четырехкомнатные квартиры, квадратный метр в которых предлагается за 50 тыс. рублей. А это, по словам риэлторов, «практически уровень себестоимости».
По мнению заместителя директора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, такие «бросовые» цены чаще всего связаны с финансовым положением той или иной компании, которая за счет продажи квартир по сниженной цене пытается закрыть текущие финансовые проблемы.
В целом средняя стоимость квадратного метра строящегося типового жилья сейчас составляет 72 тыс. 553 рубля. По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», за шесть месяцев 2009 года снижение цен на рынке строящегося жилья составило: типовое – 9,3%, класс «комфорт» – 10%, элитное – 8%. В июне падение цен прекратилось, и в связи с сокращением объема ликвидного жилья на первичном рынке дальнейшая корректировка не прогнозируется.
Стоимость квадратного метра ниже 50 тыс. рублей возможна, по словам экспертов, только при условии снижения себестоимости строительства. Например, если город будет отдавать застройщикам пятна под строительство с уже подготовленными инженерными коммуникациями (как это и принято в общем во всем мире). «До тех пор пока инженерное обеспечение объекта – бремя строительной компании, доступного жилья не будет», – подчеркнул Олег Пашин.
Аналитики отмечают, что ситуация на вторичном рынке недвижимости может оказать влияние на первичный рынок и даже повлечь за собой дальнейшее снижение цен. Сегодня в листингах представлены объекты стоимостью от 70 тыс. рублей. В основном это дома-«корабли», «хрущевки» и дома 504-й серии, удаленные от метро и требующие ремонта.
В данном сегменте действительно сохраняется тенденция к снижению цен, и продавцы готовы идти на уступки. При этом на вторичном рынке жилья в сложившихся условиях формируется новый тренд. Это уменьшение количества ликвидных объектов: собственники откладывают продажу до лучших времен.
Снижение стоимости на низколиквидные объекты отмечается и на рынке загородной недвижимости. Здесь вообще чаще всего невозможно высчитать среднюю стоимость квадратного метра из-за широкого диапазона цен: от 100 тыс. до 100 млн рублей за объект. В ближайших пригородах стоимость недвижимости не снижается, а интерес к элитным объектам сохраняется. Возрастает интерес со стороны покупателей и к удаленным районам области. Так, по данным риэлторов, от 20 до 30% объема сделок приходится на Волховский, Лужский, Кингисеппский и Тихвинский районы.
Еще одна свежая новость рынка недвижимости – сокращение времени выбора объекта клиентом. Сегодня покупатели определяются уже после 2 – 3 просмотров, а еще весной количество просмотренных каждым клиентом объектов достигало десяти. Специалисты расценивают этот фактор как первый признак оживления рынка.
Постепенное возвращение былой активности отмечают и специалисты рынка аренды. По их данным, своего дна их рынок достиг еще в декабре 2008 – январе 2009 года, когда освободились сотни квартир, а спроса на них практически не было. Весной ситуация несколько выправилась, а к лету арендная ставка даже немного подросла. Так, сегодня однокомнатная квартира, расположенная вдали от метро, сдается за 14 – 15 тыс. рублей по сравнению с весенними 12 – 13 тыс. рублей. При этом дальнейший рост арендных ставок не прогнозируется. На рынке загородной аренды сохраняется определенная стабильность: как и в предыдущие годы, спрос на элитные объекты на летний сезон превышает предложение.
По-прежнему не слишком радужно обстоят дела с ипотекой. По данным Ирины Забродиной, генерального директора Центра жилищного кредитования, сегодня выдачей жилищных кредитов в Петербурге занимаются не более пяти банков. При этом минимальная годовая процентная ставка в рублях составляет 13,5%, а в долларах США – 12%.
К сожалению, ужесточение условий для получения ипотечных кредитов свело к минимуму шансы покупателей, которые пытались улучшить свои жилищные условия за счет субсидий и ипотеки. В связи со значительным сокращением финансирования городских жилищных программ сегодня средний размер субсидии для очередников составляет от 150 до 200 тыс. рублей. В чуть лучшем положении граждане льготных категорий: они могут рассчитывать на 800 – 900 тыс. рублей.
Специалисты отмечают, что снижение объема продаж не повлияло на уменьшение количества мошеннических сделок на рынке. В обиходе все те же поддельные документы и подставные лица. Поэтому риэлторы по-прежнему рекомендуют ответственно относиться к проведению сделок и обращаться в агентства недвижимости, функции которых предполагают не только подбор объекта, но и сопровождение сделки.
