Летнее равновесие

В первом полугодии 2008 года произошли серьезные колебания цен на недвижимость. Но сейчас рынок пришел в равновесие, и, как считают риэлторы, цены продолжат рост только осенью. По мнению участников «круглого стола», состоявшегося в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в целом за текущий год подорожание составит порядка 35 – 40%. Сегодня обеспеченность жильем в РФ, в том числе и в нашем городе, значительно отстает от европейских показателей, поэтому в ближайшие десятилетия спрос на него не уменьшится. При самых оптимистических прогнозах мы сможем достигнуть этих показателей не ранее, чем через 30 лет.

Ромашки спрятались...

С начала этого года наблюдался значительный рост цен на жилые дома в пригородах Петербурга и в близлежащих районах области. Сейчас ситуация на рынке первичной и вторичной недвижимости стабилизируется. Риэлторы утверждают, что это может продлиться достаточно долго. И даже традиционный весенний скачок цен в 2009 году не должен быть таким значительным, каким был, к примеру, в году текущем.

Причину ежегодных весенних скачков цен, в особенности на загородную недвижимость, специалисты соотносят с желанием горожан «видеть под окнами ромашки». И когда эти цветы расцветают, увеличивается спрос, растут цены. Видать, в следующем году на ромашки будет неурожай... Но, как бы то ни было, нам предрекают постепенную, а не скачкообразную динамику роста цен — порядка 10% в течение квартала.

Для участков и домов, расположенных в садоводствах, прирост цены предложения будет не таким большим, как в секторе участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Более высокий прирост возможен во Всеволожском, Кировском, Выборгском и Ломоносовском районах области. Эксперты также выделяют «районы-аутсайдеры», в которых дорогие участки крайне редки из-за отдаленности от Петербурга. К ним относятся, к примеру, Лужский и Кингисеппский районы.

Чем богаче — тем ближе к городу

Несколько изменилась по сравнению с июнем 2007 года стоимость готовых загородных построек. Так, на 10% уменьшилась доля домов по цене 250 – 750 тыс. рублей и почти на столько же увеличилась доля диапазона 2500 – 7500 тыс. рублей. Предложение диапазонов 750 – 1500 тыс. и 1500 – 2500 тыс. рублей осталось на уровне прошлого года.

Зато структура выставленных на продажу участков для индивидуальной застройки изменилась серьезнее. В ближних к городу районах Ленобласти практически не осталось участков дешевле 125 тыс. рублей — их доля составляет не более 1%. Все, что стоило меньше, давно раскуплено. Доля предложения участков по цене 125 – 500 тыс. рублей уменьшилась более чем в два раза: с 35% в июне прошлого года до 15% в июне нынешнего. Зато доли в диапазонах 1250 – 2500 тыс. рублей и дороже 2500 тыс. рублей увеличились на 13% каждая.

В Пушкинском и Красносельском районах в июне еще можно было найти предложения домов за 750 – 1500 тыс. рублей и участков в диапазоне 1250 – 2500 тыс. рублей. Большинство же участков в этих районах стоят дороже 2500 тыс. рублей, цены на дома пока имеют большой разброс, однако дома быстро распродаются. Уже давно очевидно: кто хочет иметь «домик в деревне», но поближе к городу, должен располагать доходами намного выше «средних зарплат».

Дорогие и дешевые

Треть загородных домов самого востребованного диапазона 1500 – 2500 тыс. рублей находится во Всеволожском районе, 15% предложений этого сектора находится в Гатчинском районе, 12% — в Выборгском, 9% — в Приозерском. В диапазоне дешевле 1500 тыс., но дороже 750 тыс. рублей лидером остается Кировский район. К июню его доля в этом диапазоне увеличилась до 19%.

Обладая меньшей суммой (от 250 до 750 тыс. рублей), с большей вероятностью можно найти готовую постройку в Волховском и Лужском районах. Есть такие объекты в Кировском, Гатчинском и Кингисеппском районах. В пределах 125 – 500 тыс. рублей за объект лежат практически все предложения Лужского, Волховского, Волосовского районов.

В Выборгском и Лужском районах присутствуют дома всех ценовых диапазонов. В удаленных частях этих районов можно найти недорогие постройки, хотя в Выборгском районе такие предложения уже редки. В Лужском районе, напротив, имеется максимальное количество домовладений на продажу по цене 250 – 750 тыс. рублей и 750 – 1500 тыс. рублей.

Наибольшим выбором в каждом ценовом секторе (за исключением самого дешевого) отличается Гатчинский район. Здесь диапазонам 250 – 750, 750 – 1500, 1500 – 2500 и 2500 – 7500 тыс. рублей принадлежит, соответственно, 13, 17, 24 и 33% продаваемых домов. В Ломоносовском районе есть постройки дешевле 750 тыс. рублей, но их доля не превышает 4% от предложения.

Приозерский и Тосненский районы не радуют разнообразием. Здесь больше всего объектов принадлежит диапазону 2500 – 7500 тыс. рублей. От 34% до 44% среди всех предложений — в диапазоне 500 – 1250 тыс. рублей. Примерно такая же доля подобного диапазона в Гатчинском, Ломоносовском, Кировском районах.

Что касается участков, то в первом летнем месяце дешевле 125 тыс. рублей за надел экспертам удалось обнаружить участки только в Волховском районе. Ему же принадлежит большинство участков по цене от 125 до 500 тыс. рублей. Значительное количество участков такой же цены предлагается в Выборгском, Гатчинском, Кировском и Лужском районах.

Можно сказать, что летом рынок загородной недвижимости вернулся к ставшей уже привычной структуре, когда лидерами предложений являются Всеволожский, Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский районы. Нововведением первого полугодия эксперты называют увеличившуюся долю Кировского района.

Грядет ли новое повышение?

По прогнозам специалистов, во втором полугодии в близлежащих к городу районах области следует ожидать повышения цен не более чем на 15%. В удаленных же районах цены не вырастут: они остановились там еще в январе, так как покупателей, как говорится, «раз-два и обчелся». А на рынке цены диктуют, как известно, спрос и предложение.

Эксперты также отмечают неоправданно завышенные цены на землю и строительство в коттеджных поселках, в связи с чем в ближайшем будущем может уменьшиться количество заключенных сделок. При этом огромные (уже проданные вокруг города) участки превратятся в большую строительную площадку, как это уже происходит под Москвой.

В целом, по словам риэлторов, рынок недвижимости Петербурга и области достаточно молод, регион динамично пополняется приезжими (причем приезжими с деньгами), поэтому цены на жилье в течение 20 ближайших лет падать, по мнению специалистов, не должны.